Bij het uitwerken van inspectierapport nr. 12.389 (of zoiets, ik ben de tel inmiddels kwijt) bladerde ik zoals gebruikelijk door de makelaarsbrochure van het geïnspecteerde pand heen en daarbij viel mijn oog op een opmerkelijke passage :
“Zonder toestemming van de eigenaar is het niet toegestaan een woning bouwkundig te laten keuren.”
Die bepaling is natuurlijk een beetje een open deur, maar had ik in de 28 jaar dat ik dit werk nu doe nog niet eerder in een brochure zien staan…
De volgende zin maakte het echter nog merkwaardiger :
“Tevens is het noodzakelijk vooraf opgaaf te doen welk bedrijf de keuring uit zal voeren en is de verkoper gerechtigd bedrijven hiervan uit te sluiten.”
Kijk, dát geeft je toch wel even stof tot nadenken…
Kennelijk staan bouwkundigen die woningen keuren – of op zijn minst een deel van hen – dus niet zo positief bekend ?
Dát is natuurlijk wél een bedenkelijk signaal en helaas moet ik toegeven dat ik dat signaal in de achterliggende 28 jaar al vele malen heb gehoord, ik heb het alleen nog nooit zo keihard op papier zien staan.
Anderzijds betekent het ook dat IK kennelijk niet op de zwarte lijst sta, want ik mocht het pand gewoon komen bekijken… en dát is dan weer een opsteker !
Maar, wat zit hier achter ?
Hoe komt het dan dat IK bij deze makelaar kennelijk niet op de zwarte lijst sta en andere bouwkundigen wel ?
Wel, eerlijk gezegd heb ik daar wel een idee over…
Al vrij snel nadat ik in mij in deze markt begaf kwam ik tot de conclusie dat de meeste keurende bouwkundigen het doel van hun deelname in het spel niet helemaal goed begrijpen (sorry jongens en meisjes !) :
- Als je een pand van 1920 beoordeelt naar de normen van 2015 kán het namelijk niet anders dan dat er van dat pand weinig deugt, ook al ziet het er nog zo gelikt uit…
- Als je een (onderhouds)advies baseert op de normen die de Rijksgebouwendienst vanuit haar vrijwel onbeperkte budget stelt, ga je volstrekt voorbij aan hoe een particulier vanuit zijn/haar beperkte budget tegen beheer en onderhoud aankijkt…
- Als je je niet uitsluitend richt op zaken die van structureel belang én objectief te beoordelen zijn, maar ook uitspraken gaat doen over of de keuken al dan niet mooi genoeg is schiet je mijns inziens je doel voorbij… wat voor mij mooi is kan een koper juist lelijk vinden en andersom, dus als de keuken minimaal de wettelijk vereiste voorziening biedt is het goed genoeg, een koper kan prima zelf bepalen of hij/zij meer dan dat wenst.
- Als je rapporten bol staan van vage aanduidingen in machinaal gegenereerde, moeilijk leesbare en niet eenduidige en/of ontwijkende taal, moet je niet raar kijken dat een koper zich al snel afvraagt “wat bedoelt die bouwkundige nu eigenlijk en wat voegt dit toe, wat heb ik hier aan ?”
Een bouwkundige die op deze manier te werk gaat voegt voornamelijk twijfel en verwarring toe en vergroot de kans dat een transactie afketst… alsdan kan ik me wel voorstellen dat verkopers en hun makelaars graag van te voren willen weten wie ze over de vloer krijgen ja !
En dus doe ik het anders…
Tegen de tijd dat ik wordt ingeschakeld zijn koper en verkoper het doorgaans al eens : koper wil het pand graag hebben en verkoper is tevreden met de deal… mijn taak is dus niet om die deal te komen verstoren, maar veeleer om partijen te laten zien of die deal ook op grond van de bouwkundige staat en kwaliteit van het pand een goede is.
Niet het pand, maar de mens staat centraal en dus is de centrale vraag : “voldoet het pand aan de verwachtingen die de kopers daar van hebben ?”
Belangrijk ? Denk het wel ja, immers komen de meeste conflicten ná aankoop voort uit onvervulde verwachtingen !
Als ik een pand inspecteer*) wil ik de koper daar dus graag bij aanwezig hebben… ik wil namelijk weten wat die koper in het pand aantrekt, wat hem/haar er niet aan bevalt en wat hij/zij er van verwacht en mee wil doen.
Natuurlijk probeer ik vast te stellen in hoeverre het pand geschikt is voor de functie waarvoor het wordt aangeboden, immers zegt Artikel 17 lid 2 in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek :
Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
Maar ik kan met mijn bouwkundige kennis en ervaring meer toevoegen in het proces van aan- en verkoop…
Ik “lees” een pand anders dan een leek, signalen die een leek ontgaan kunnen mij opvallen, scheuren die voor een leek beangstigend overkomen kan ik vaak wel verklaren en daarmee in het juiste perspectief zetten… zo kan ik de koper onterechte angst en twijfel helpen relativeren en op gemiste signalen duiden, opdat bij die koper een beter begrip ontstaat over wat hij/zij nu eigenlijk van dat nieuwe huis mag verwachten.
*) NB : “inspecteren” is iets héél anders dan “keuren” !
Met “keuren” wordt doorgaans bedoeld het “op grond van testen en meten bepalen of iets aan de norm voldoet”.
En daarin schuilt een addertje : zolang het pand nog niet is overgedragen mag ik – net als de koper – alléén non-destructief onderzoek doen; testen of meten waardoor schade ontstaat en/of het open breken van constructies om te kijken wat er achter zit hoort daar niet bij.
Daarnaast is van belang om goed te beseffen wat “de norm” is… in mijn optiek zijn dat de verwachtingen die de koper heeft op grond van het aanbod en zijn/haar eigen ervaringen.
Op basis van de beperkte informatie uit een non-destructieve bezichtiging kán ik – ondanks al mijn kennis en de ervaring opgedaan in duizenden andere panden – géén stellige uitspraken doen; daarvoor is die informatie simpelweg ontoereikend.
Maar op basis van die beperkte gegevens kan ik de koper wél zodanig informeren en adviseren dat hij/zij beter inzicht krijgt in wát hij/zij nu eigenlijk koopt en de risico’s die daaraan verbonden (kunnen) zijn…. uiteindelijk is het aan de koper om – eenmaal zo goed mogelijk geïnformeerd zijnde – vast te stellen of hij/zij meent dat het pand het pand aan zijn/haar eisen, verwachtingen en behoeften voldoet.
Ik spreek dan ook heel bewust nooit van “keuren”, maar van “inspecteren” en noem mijn dienstverlening niet voor niets Woning Informatie Service…
Het spreekt natuurlijk voor zich dat ik een koper zal wijzen op risicovolle situaties, zoals bijvoorbeeld het ontbreken van een deugdelijk hek om het dakterras, waar de Wet een dergelijke voorziening vereist.
En natuurlijk zal ik hem/haar adviseren om dat hek uit veiligheidsoverwegingen alsnog te plaatsen, een ontbrekende aardlekschakelaar aan te laten brengen en een niet brandveilig plafond te (laten) vervangen).
Maar het is niet aan mij om politie-agent te spelen… de koper moet zelf beslissen of hij/zij dat hek al dan niet belangrijker vindt dan andere investeringen die het wensenlijstje staan.
Uitgangspunt voor Woning Informatie Service is dan ook :
- het conformiteitsbeginsel : het pand moet geschikt zijn voor de functie waarvoor het wordt aangeboden
- verwachtingen van de koper moeten (gaan) aansluiten bij hetgeen wordt geboden
- rapportage moet éénduidige antwoorden geven op duidelijke vragen
- ik beperk mij tot alleen díe zaken die een leek zelf niet kan beoordelen; niet-constructieve delen, keukens, badkamers en afwerkingen vallen daar niet onder, die kan een koper prima zelf beoordelen…
- ik beperk mij tot de bouwkundige onderdelen; installaties horen daar niet onder, als bouwkundige ben ik niet installatie-bevoegd…
- (onderhouds)adviezen gaan uit van “goed particulier beheer”, d.w.z. “doen wat nodig is wanneer het nodig is en zonder gouden randjes”.
Uit ervaring met meer dan 12.000 panden in 28 jaar weet ik dat deze werkwijze zelden leidt tot het afketsen van een transactie, soms leidt tot bijstelling van de prijs en vrijwel altijd leidt tot een goed inzicht in wat men koopt en een daar bij passend verwachtingspatroon… en dát is in het voordeel van álle betrokken partijen !
Meer weten of Woning Informatie Service zelf ervaren ? Vul dan hier het CONTACT-formulier in.
